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    地方立法“不交物業費禁止競選業委會成員”規定被叫停

    2021-05-25 08:31:00
    來源:法治日報
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      全國人大常委會法工委

      首次以民法典為依據作出審查意見

      地方立法“不交物業費

      禁止競選業委會成員”

      規定被叫停

      本報記者  朱寧寧

      今年1月1日起,民法典正式施行!斗ㄖ稳請蟆酚浾攉@悉,全國人大常委會法工委近日以民法典立法原意和立法精神為依據作出審查意見。值得關注的是,這是民法典頒布實施以來,全國人大常委會法工委首次以民法典為上位法依據對公民提出的審查建議作出處理的案例。

      作為維護業主權益的“法寶”,業委會的重要性不言而喻,不但關系著業主如何行使自己的權利,也關系到廣大業主的切身利益。然而一直以來,實踐中業主大會和業委會的成立比例并不高。

      導致業委會成立難的原因是多方面的。值得一提的是,部分地方在物業管理條例中對成立業委會設置了門檻,將“按時交納物業費等相關費用”作為參選業主委員會成員的必要條件,有公民就此向全國人大常委會法工委提出了審查建議。

      全國人大常委會法工委經研究認為,民法典物權編對業主大會、業委會成立的具體條件和程序作了原則性的指引規定。將“按時交納物業費等相關費用”作為參選業主委員會成員的必要條件,缺乏上位法依據,不符合立法原意和法治精神,應予以糾正。

      “業主委員會是業主自治組織,其委員參選資格基于建筑物區分所有權產生,是法律賦予業主的民事基本權益。根據立法法和民法典有關規定,地方性法規在沒有法律依據的情況下,不宜對業主委員會委員參選資格作出限制!比珖舜蟪N瘯üの嚓P負責人說。

      認為與上位法不符公民提出審查建議

      2020年1月,全國人大常委會法工委收到公民張某某的來信,信中提及某省出臺的物業管理條例中有關競選業委會委員資格的規定。

      根據該規定,業委會委員的首要條件是“遵守國家有關法律、法規、業主公約或者管理規約、業主大會議事規則,積極履行業主義務,按時交納物業服務費等相關費用”。在張某某看來,這一規定與國務院出臺的《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)的相關規定并不一致,建議對其進行審查。

      “《條例》第十六條規定,業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。換言之,只要是小區業主,就都有被選為業委會委員的可能性,沒有其他限制條件。而省里的條例似乎是站在物業公司的角度出發,在與上位法存在沖突的前提下,盡力在強調委員的義務而不是權利!睆埬衬痴J為,這一規定造成一個現實問題:如果物業公司沒有通過業主大會表決私自提高收費標準亂收費,一批業主對此不滿意而拒絕按時交納物業費。那么,按照省條例,這批業主即使依法積極地參選業委會,也無法成為業委會成員,更無法有效地通過業委會為業主們爭取更多的權利。

      “實際上一般來說,一位業主長期拖欠物業費是不會被選為業委會委員的。但如果大家認為這位業主是為大家爭取利益,那么,即使他長期拒交物業費也仍能得到大家的信任和支持而當選!睆埬衬痴f。

      無獨有偶。同年9月,又有公民通過中國人大網審查建議在線提交平臺提出對某省的物業管理條例第三十一條進行審查。審查建議人提出,該省條例第三十一條第二款規定將“必須按時交納物業服務費用和住房專項維修資金”作為業主參選業主委員會成員的必要條件,與《條例》第六條、第十六條的規定不一致。

      地方立法機關給出多個理由

      記者采訪中了解到,對于成立業委會,民法典第二百七十一條規定,業主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。第二百七十七條規定,業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序,依照法律、法規的規定。地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

      《條例》以及地方性法規都屬于民法典中所說的“法律、法規”的范圍。

      《條例》第六條規定,房屋的所有權人為業主,享有選舉業主委員會成員的權利,并享有被選舉權。第七條規定,業主在物業管理活動中,應當履行按時交納物業服務費用的義務。第十六條規定,業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

      經粗略梳理,記者發現,目前全國范圍內,將“按時交納物業管理費等相關費用”作為參選業主委員會成員必要條件的地方立法并非個例,不少地方的物業管理條例都有類似的規定。此次被提起審查建議的某省條例的制定機關也表示,之所以作出這種規定除了基于該省物業管理的實際需要,還參照了此前其他多個省市的立法經驗。

      據悉,地方立法之所以會將“按時交納物業費等相關費用”作為業主參選業主委員會成員的必要條件主要出于幾方面的考慮:首先,業委會作為業主的自治性組織,主要功能是服務業主、維護業主合法權益,業主委員會成員應當具備較高的素質和能力。其次,《條例》規定業主委員會有督促業主交納物業費的義務,如果不將按時交納物業費作為參選業主委員會成員的條件,就會出現沒有交納物業費的業主委員會成員要求其他業主交納物業費的尷尬局面,不利于業委會正常履行職責、有效開展工作。此外,住建部《業主大會和業主委員會指導規則》第三十一條將“模范履行業主義務”作為成為業主委員會成員的條件。因此,地方立法機關認為,相關規定并不違反國家有關法律、行政法規等有關規定。

      法工委一錘定音:不符合立法原意

      收到公民提出的審查建議后,按照工作流程,全國人大常委會法工委啟動了對兩個省份的物業管理條例的審查。經研究,全國人大常委會法工委認為,將“按時交納物業費等相關費用”作為參選業主委員會成員的必要條件,缺乏上位法依據,不符合立法原意和法治精神。

      “現行法律和行政法規均未對業主委員會的參選資格作出限制,在這一情形下,地方性法規可以依法對業主委員會成立的具體條件和程序作出規定,但不宜對成員資格作出限制規定!比珖舜蟪N瘯üの嚓P負責人說,民法典物權編明確業主可以通過業主大會、業主委員會開展自治管理,其立法原意是鼓勵業主以自治管理實現權利救濟。

      “在實踐中,拒不交納物業費的業主要求參加業主委員會選舉,大多是認為本小區現有物業管理機構侵害其合法權益。根據業主委員會成員的選舉程序,業主大會選舉前,參選業主的基本情況,包括是否按時交納物業服務費等費用的情況,都會予以公示。業主們在明知其拒不交納物業費的情況下,仍通過業主大會將其選舉為業主委員會成員,說明大部分業主認可其拒不交納物業費的行為,也反映出物業管理中存在問題!比珖舜蟪N瘯üのJ為,此時,法律法規應當支持業主通過自治方式實現自身救濟,如果地方性法規將“按時交納物業費等費用”作為參選業主委員會成員的限制性條件,將剝奪這種情況下業主通過自治尋求救濟的法定權利,不符合立法原意。

      “業主與物業服務企業之間是基于物業服務合同產生的民事法律關系,業主拒不交納物業服務費的行為,是民法典規定的違約行為,物業服務企業可以通過違約條款尋求救濟。地方性法規以資格限制的方式,干預平等主體之間的民事法律關系,不符合法治精神!比珖舜蟪N瘯üの嚓P負責人說。

    [責任編輯:楊永青]
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